Vous possédez un grand terrain constructible ? Et si vous le divisiez en petits lots pour en faire un lotissement ? De cette façon, vous pourrez céder chaque lot à un acquéreur différent. C’est bien plus rentable que de vendre le terrain à une seule personne. Or, cette procédure entre dans le cadre de l’aménagement territorial, elle est donc réglementée par le droit de l’urbanisme. Pour connaître toutes les règles, il vaut mieux collaborer avec un professionnel de l’immobilier, surtout si vous envisagez de faire un lotissement en tant que particulier. Pour vous aider à réussir votre projet, Nature Résidence Habitat, lotisseur et aménageur foncier, vous guide et vous dévoile tout sur le sujet.
Les avantages du lotissement pour un particulier
Faire un lotissement en tant que particulier offre différents avantages :
- La rentabilité financière : vendre des parcelles individuelles peut être très intéressant financièrement. Si votre terrain est bien situé et que la demande sur le marché immobilier est forte, il peut vous être possible de proposer les lots à un prix supérieur à celui du terrain non divisé.
- Une meilleure utilisation des terrains : les lotissements sont destinés à accueillir la maison de chaque propriétaire. Chaque lot de votre terrain sera donc utilisé de manière optimale. En outre, les lotissements possèdent des espaces communs qui contribuent à améliorer la qualité de vie des colotis.
- Création d’un habitat sur-mesure : votre terrain étant aménagé, constructible et viable, chaque futur propriétaire pourra bâtir la maison de ses rêves sur son lot. Rien ne vous empêche non plus de garder un lot et d’y faire construire votre maison.
Prérequis avant de débuter un lotissement
Faire un lotissement en tant que particulier nécessite quelques prérequis :
- Assurez-vous que votre terrain est approprié pour un lotissement. En effet, il doit faire l’objet d’une autorisation pour un usage résidentiel ou mixte, selon votre projet. Il doit également être suffisamment grand pour accueillir le nombre de lots voulu.
- Étudiez la faisabilité de votre projet de création de lotissement. Pour ce faire, évaluez la localisation du terrain, la demande, la concurrence et les tendances du marché immobilier.
- La création d’un lotissement implique plusieurs règles. Vous les trouverez dans la loi ALUR, le Code de l’urbanisme et le cahier des charges du lotissement.
Les étapes clés pour réaliser un lotissement
Pour faire un lotissement en tant que particulier, il faudra suivre différentes étapes :
Etude préalable et recherche
Pour créer votre lotissement selon les règles en vigueur, il convient d’analyser le Plan Local d’Urbanisme ou le Plan d’Occupation des Sols. Le PLU/POS est un document réglementaire émis par la commune pour régir l’utilisation de chaque terrain dans une zone définie. Il renferme les règles d’urbanisme concernant le zonage, la densité et la hauteur des constructions…
Pensez aussi à engager un géomètre ou un expert foncier pour évaluer le terrain et élaborer un plan cadastral. Enfin, évaluez les contraintes environnementales pour garantir la durabilité de votre projet de lotissement. Pour ce faire, vérifiez s’il y a des zones protégées ou des habitats naturels sensibles près de votre terrain.
Conception du projet
Pour concrétiser votre projet de création de lotissement, définissez la disposition des lots. Portez donc attention à la division du terrain. Prenez votre décision en fonction de la taille et de la forme de chaque lot. Vous pouvez envisager diverses configurations : lots rectangulaires, lots en coin, lots à usages spécifiques (espaces verts, équipements communs…)…
Une fois la division des lots définie, élaborez un plan de voirie et de réseaux d’eau/d’électricité/d’assainissement. Cela inclut l’aménagement des infrastructures nécessaires pour bien desservir vos lots.
Procédures administratives
Pour faire un lotissement en tant que particulier, il faudra déposer une demande de permis d’aménager à la mairie. Il s’agit d’un document essentiel à fournir aux futurs propriétaires lors de la promesse de vente, avec le cahier des charges. Pour mieux comprendre l’importance de chaque document, cliquez sur https://www.journaldunet.fr/patrimoine/guide-de-l-immobilier/1202169-lotissement-permis-d-amenager-cahier-des-charges-et-reglement/. Dans tous les cas, votre demande doit inclure des informations détaillées sur le projet de lotissement.
Votre demande de permis d’aménager est prête ? Soumettez votre dossier à la mairie en vous adressant au service d’urbanisme. Assurez-vous de respecter les procédures spécifiques (frais, horaires de réception de dossier…).
La mairie dispose d’un délai légal d’instruction pour donner une réponse à votre demande de permis d’aménager. En général, il faudra compter quelques mois, ça dépend toutefois de la complexité du projet et du règlement dans votre commune.
Réalisation du lotissement
Vous avez obtenu le permis d’aménager ? Vous pouvez entamer la création de votre lotissement. Pour ce faire, choisissez des prestataires et artisans qualifiés pour exécuter les travaux de construction. Assurez-vous qu’ils sont expérimentés dans la construction de lotissements. Une fois les travaux lancés, surveillez la qualité de la construction, la sécurité sur le chantier, le respect du délai…
Les infrastructures, les équipements et les raccordements doivent être construits conformément aux règles de votre commune. Après leur validation, vous pourrez réceptionner les travaux et déposer une déclaration d’achèvement à la mairie.
Vente et mise sur le marché
Après la création des lots, place à la vente du lotissement. Première chose à faire, fixer un prix adapté au marché immobilier en vous basant sur l’emplacement, la taille des lots, la demande, la concurrence…
En cas de difficulté, sollicitez un agent immobilier afin de déterminer le prix de chaque lot, mais aussi pour le vendre. Il peut atteindre un large public d’acheteurs et gérer le processus de vente. Pour ne pas payer de commission, certains préfèrent vendre directement aux futurs propriétaires. Dans les deux cas, vous devez leur fournir des garanties (cahier des charges, plan détaillé, viabilité des équipements…). Votre objectif ? Inspirer confiance aux futurs colotis pour qu’ils investissent dans votre lotissement.
Retrouvez sur cette page https://www.fiscal.immo/les-etapes-a-connaitre-pour-realiser-un-lotissement/ des précisions supplémentaires sur les étapes pour faire un lotissement en tant que particulier.
Les erreurs courantes et comment les éviter
Le lotisseur peut sous-estimer les coûts de création d’un lotissement, pouvant entraver la construction et entraîner des difficultés financières. Pour éviter cette situation, dresser un budget précis avant de vous lancer en estimant les frais liés à l’achat d’un terrain.
Autre erreur courante, le lotisseur ne se conforme pas aux règles de sa commune. D’autres négligent les études du sol. Grave erreur ! Sans ces études, vous ne saurez pas si votre terrain est stable, s’il est propice à la construction ou pas… Pour éviter les sanctions, familiarisez-vous avec les règles de votre commune en matière de lotissement. Effectuez également des études géotechniques approfondies.
Les implications fiscales et légales
Pour faire un lotissement en tant que particulier, il faut connaître les implications fiscales et légales du projet :
- Renseignez-vous sur les taxes et impôts liés à la vente de terrains. En effet, cette opération peut être soumise à la TVA ou entraîner une imposition sur les plus-values immobilières.
- Lors de la vente d’un lotissement, les futurs propriétaires s’attendent à recevoir certaines garanties. Sollicitez un avocat en droit immobilier pour déterminer vos obligations sur le sujet.
- En cas de malfaçons, le lotisseur doit les réparer pendant une période spécifiée après la construction.
Pour mener à bien votre projet de création de lotissement, faites appel à un professionnel de l’immobilier comme Nature et Résidence Habitat, lotisseur et aménageur foncier depuis 2009.
