Vous rêvez de construire votre propre maison? Les choix sont nombreux en matière de terrain. Certaines personnes préfèrent construire leur maison sur une parcelle isolée. Le tout est d’en trouver une qui soit constructible et viable. Sans parler du prix et des longues démarches administratives. Néanmoins, pour devenir propriétaire à un coût raisonnable et éviter les procédures laborieuses, vous pouvez vous tourner vers l’achat d’un terrain en lotissement. Il s’agit d’un ensemble de parcelles vendues pour la construction d’habitations. Avant l’achat, il faudra connaître la réglementation en vigueur afin d’assurer une urbanisation harmonieuse et respectueuse de l’environnement. Pour vous aider dans votre quête du graal, NR Habitat, lotisseur et aménageur foncier, vous guide et vous dit tout sur la réglementation d’un lotissement.
Qu’est-ce qu’un lotissement ?
Selon l’article L442-1 du Code de l’urbanisme, un lotissement correspond à une division en propriété d’une ou plusieurs unités foncières attenantes. Celles-ci servent à créer des lots destinés à être bâtis. En des termes plus clairs, un lotissement est une grande parcelle de terrain divisée en plusieurs petits lots vendus à des tiers qui vont y construire des bâtiments, généralement résidentiels ou commerciaux. Ce qui veut dire que toutes les divisions ne sont pas forcément des lotissements. Pour que ce soit le cas, les parcelles issues de la division doivent être destinées à la construction.
Par ailleurs, le Code de l’urbanisme détermine aussi le périmètre du lotissement. Celui-ci englobeles lots qui vont accueillir les maisons, les espaces communs ainsi que les infrastructures et les équipements de desserte (routes, trottoirs, égouts, réseaux d’eau et d’électricité, éclairage public…).
Le cadre juridique des lotissements
En France, les lotissements sont encadrés par plusieurs articles de loi :
- Le Code de l’urbanisme : certaines parties du code définissent les règles, le plan local d’urbanisme et les schémas de cohérence territoriale. D’autres se consacrent à la création, l’aménagement et la viabilisation des lotissements.
- Loi ALUR (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) : cette loi vise à réformer et à moderniser le secteur de l’immobilier en France. Elle inclut des dispositions servant à faciliter l’accès au logement, à améliorer la qualité de l’urbanisme et à réguler le marché immobilier…
- En plus du Code de l’urbanisme et de la loi ALUR, des arrêtés ministériels peuvent ajouter des précisions sur certains points techniques relatifs aux lotissements (normes techniques pour la viabilisation des terrains par exemple).
La récente réforme issue de la Loi ALUR a introduit d’importantes modifications concernant les lotissements. Dès lors, elle a renforcé la protection des acquéreurs de lots en instaurant une garantie financière d’achèvement des travaux ainsi que des obligations en matière de création et d’entretien des espaces verts, de voirie et d’équipements publics au sein des lotissements… On vous invite à consulter les articles de la loi ALUR pour en savoir davantage sur la réglementation du lotissement.
Les étapes clés de la création d’un lotissement
La création d’un lotissement en France implique quelques étapes clés :
Déposer une demande préalable
Avant tout, vous devez déposer une demande préalable auprès de la mairie de la commune où se situe le terrain à lotir. Celle-ci doit contenir certaines informations (localisation du terrain, superficie, nombre de lots, équipements et infrastructures envisagés…). Elle doit également contenir le rapport de l’étude d’impact environnemental.
En principe, la mairie dispose d’un délai de 2 mois pour analyser votre demande. Si, à l’issue de cette période, elle émet un avis favorable, vous pouvez poursuivre la procédure en demandant un permis d’aménager.
Obtenir le permis d’aménager
En fait, aucune promesse de vente ne peut se réaliser sans le permis d’aménager. Il s’agit donc d’un document important que vous devez obtenir auprès du lotisseur avant la signature, en même temps que le cahier des charges. Si le lotisseur ne peut pas fournir ce document, vous pouvez déposer une demande à la mairie. Le dossier sera composé des pièces suivantes :
- le formulaire Cerfa n°13409 dûment rempli et signé,
- un plan de masse du terrain,
- les plans des constructions,
- une notice de présentation du projet,
- une étude d’impact environnemental,
- un plan des réseaux d’eau/électricité/assainissement,
- le paiement des frais de dossier…
Le permis d’aménager a une durée de validité de 3 ans à partir de sa délivrance. Il vaut mieux réaliser les travaux d’aménagement dans ce délai.
Faire une déclaration préalable
Pour les lotissements qui ne nécessitent pas un permis d’aménager, ils doivent faire l’objet d’une déclaration préalable. Or, pour avoir le droit de diviser un terrain sous ce régime, la parcelle divisée ne doit pas être située dans un secteur protégé (site patrimonial, monument historique, site classé…). En outre, le projet ne doit pas prévoir la création de chaussées, d’espaces ou d’équipements communs aux lots.
En tout cas, la déclaration préalable est une formalité obligatoire avant d’entamer les travaux d’aménagement d’un lotissement. Elle doit ainsi regrouper des informations sur la date, la description des travaux et les plans d’aménagement…
Réaliser les travaux
Les travaux de création d’un lotissement comprennent plusieurs étapes :
- Viabilisation : c’est le processus par lequel un terrain est rendu apte à la construction et à l’habitation. Cela peut impliquer la mise en place de différentes infrastructures.
- Raccordements aux réseaux : une fois les infrastructures en place, chaque lot doit être raccordé aux réseaux d’eau potable/électricité/assainissement/télécommunication.
- Respect des normes : pendant tout le processus, les propriétaires/les constructeurs des lots doivent respecter les normes et réglementations en vigueur sur tous les aspects du projet (construction, urbanisme, sécurité, environnement, conformité au cahier des charges…).
Achever les travaux
Une fois les travaux terminés, il faut déposer une déclaration d’achèvement auprès de la mairie qui s’assurera que tout est conforme aux réglementations en vigueur. Ce document doit clairement indiquer que tous les travaux prévus ont été exécutés selon les autorisations délivrées et les plans approuvés.
Les règles d’urbanisme à respecter
Il existe différentes règles d’urbanisme à respecter lors de l’achat d’un terrain en lotissement. Vous les trouverez dans le Plan Local d’Urbanisme (PLU) et le Plan d’Occupation des Sols (POS). A défaut, vous pouvez vous référer au règlement du lotissement (10 ans de validité). Il s’agit d’un document qui reprend les dispositions du PLU et regroupe les règles propres aux lotissements.
Le règlement a pour but de garantir l’uniformité des constructions au sein d’un même lotissement. C’est pourquoi il doit être approuvé par la mairie et énoncer certaines règles applicables à tous les colotis :
- surface maximale de plancher,
- type de clôture autorisé,
- zones spécifiques (secteurs protégés, zones inondables…),
- obligations en matière d’espaces verts, de stationnement, de voirie…,
- haies de séparation,
- aire privative de stationnement,
- système de drainage des eaux pluviales,
- utilisation de machines bruyantes,
- restrictions sur la pose d’antennes,
- obligations du lotisseur…
Rédaction et respect du cahier des charges
Parmi les autres documents à consulter en plus du règlement de lotissement : le cahier des charges. Ce document contractuel de droit privé regroupe les droits et les obligations des colotis. Il peut également définir les servitudes d’urbanisme spécifiques aux lotissements. De ce fait, lisez-le attentivement avant d’acheter un lot en lotissement. Demandez au lotisseur de vous transmettre ce document très important.
Le cahier des charges peut énoncer les exigences en matière de garanties financières (frais d’entretien, contributions aux équipements communs, coûts de réparation des infrastructures…). Il veille aussi au respect des normes environnementales (coupe d’arbres, gestion des eaux pluviales…) et urbanistiques (dimensions des lots, hauteurs d’une construction, matériaux autorisés…).
Les droits et obligations des acquéreurs
En tant qu’acquéreur d’un lot en lotissement, pensez à vous référer au cahier des charges pour connaître vos droits et devoirs. Le but ? Respecter les règles stipulées dans ce document. D’autant plus qu’il contient ce qu’il faut savoir sur la participation aux charges de copropriété. Ces dernières concernent généralement les dépenses en matière d’entretien d’espaces communs, d’éclairage public, de sécurité…
Devenir propriétaire d’un lot vous donne le droit à l’information. Vous pouvez donc consulter les rapports financiers, les procès-verbaux de réunions, les détails sur les futurs projets…
Sanctions en cas de non-respect de la réglementation
En cas de non-respect de la réglementation de lotissement, le lotisseur peut recevoir des sanctions. Les autorités peuvent révoquer le permis de lotissement, entraînant la perte de droits sur les terrains. De leur côté, les acquéreurs peuvent intenter une action en justice afin de demander une compensation financière ou la révocation de la vente… Tout dépend de la gravité de la violation. Par exemple :
- Si un lotisseur construit un lotissement sans obtenir l’autorisation nécessaire, la commune peut entreprendre une action en justice. Les constructions risquent alors d’être démolies aux frais du lotisseur.
- Si les acquéreurs découvrent des vices intentionnellement cachés dans leur propriété, ils peuvent procéder à la résolution du contrat de vente et obtenir le remboursement du prix d’achat…
Bref, il est crucial de connaître la réglementation d’un lotissement avant l’achat d’un lot. En cas de besoin, sollicitez un cabinet d’avocats ou un expert en immobilier comme NR Habitat.
