Vous êtes propriétaire d’un terrain ? Il peut être intéressant, financièrement parlant, de le diviser en plusieurs petits lots afin de les vendre à différents acheteurs. Il suffit de vous assurer que votre terrain est constructible et viable. Car, oui, les parcelles d’un lotissement sont destinées à être bâties. Dans le cas contraire, il s’agit d’une simple division foncière. Néanmoins, avant de vous lancer dans un projet de lotissement, il convient de bien vous informer. La première question à poser : à partir de combien de lots c’est un lotissement ? Connaître ce seuil vous permettra de déterminer le nombre de découpes nécessaires pour créer un lotissement. Nature et Résidence Habitat, lotisseur et aménageur foncier, vous fournit la réponse.
Définition légale du lotissement
Selon le droit français et le Code de l’urbanisme, un lotissement est une opération d’aménagement foncier qui consiste en la division d’un terrain en plusieurs parcelles. Celles-ci sont ensuite viabilisées dans le but d’accueillir de futures constructions destinées à la vente. Chaque acquéreur devient alors propriétaire de la maison qu’il achète, mais aussi du terrain sur lequel celle-ci a été construite, d’une partie des espaces communs (voirie, trottoirs, parc…) et des infrastructures (eau, électricité, égouts…). Vous pouvez consulter ce site https://www.dictionnaire-juridique.com/definition/lotissement.php pour avoir plus de précisions sur ce qu’est un lotissement.
Toutes les règles du lotissement sont énoncées dans le Code de l’urbanisme. En s’inspirant de ce document, le lotisseur rédige le règlement de lotissement et le cahier des charges, deux documents importants à transmettre à chaque acquéreur afin de l’informer de ses droits et obligations. Néanmoins, le règlement de lotissement devient caduc 10 ans après la délivrance de l’autorisation de lotir. Cette caducité met fin à la validité des règles qui y sont stipulées. Quant au cahier des charges, il n’est soumis à aucune durée.
Lorsqu’un terrain est classé comme un lotissement, le lotisseur doit obtenir une déclaration préalable ou une autorisation d’urbanisme avant de pouvoir entamer les travaux de construction. Il doit également veiller à la viabilisation des lots tout en participant financièrement à la création/l’amélioration des équipements publics (écoles, routes, parcs…).
Nombre de lots et lotissement
La question est à partir de combien de lots peut-on parler de lotissement ? On vous explique tout :
La règle générale
Selon la loi, il s’agit d’un lotissement dès qu’il y a division d’une propriété foncière en deux ou plusieurs lots. On parle donc de lotissement au moment où un terrain est divisé en deux parcelles.
Exceptions et spécificités
Certains terrains déjà bâtis peuvent être exemptés des règles de lotissement. Par exemple, si vous possédez un terrain avec une maison dessus et que vous souhaitez le diviser en plusieurs lots pour construire d’autres maisons, cela ne sera pas forcément considéré comme un lotissement.
En outre, le découpage foncier ne nécessite pas toujours la création de nouvelles voies d’accès ou de réseaux (eau, électricité, assainissement…). C’est le cas si le terrain est déjà bien desservi ou si sa division n’affecte pas les infrastructures existantes.
Pourquoi cette distinction est-elle importante ?
Maintenant, vous savez à partir de combien de lots c’est un lotissement. Pourquoi cette distinction est-elle importante ?
Réglementations et obligations
Les réglementations spécifiques s’appliquent dès lors qu’un terrain est divisé en deux lots. Avant la division, vous devez déposer une demande de permis d’aménager auprès de la mairie, au service d’urbanisme. Ce document est obligatoire avant de commencer tous travaux de lotissement. La mairie dispose d’un délai légal d’instruction de 2 mois pour analyser votre dossier.
Le décret du 28 février 2012 a apporté certaines modifications au système des autorisations d’urbanisme, dont la réduction du délai d’instruction à la mairie et la simplification du régime des lotissements. Or même dans ce cas, toutes les normes d’urbanisme restent en vigueur. Ces dernières peuvent concerner l’accessibilité des lots, leur viabilisation, la création d’espaces verts… Le Plan Local d’Urbanisme de votre commune vous expliquera les règles plus en détail. Consultez-le.
Conséquences financières
Si vous projetez de diviser votre terrain en lots, il faudra vous renseigner sur les taxes et impôts liés à cette opération. En effet, il se peut que vous deviez payer la taxe d’aménagement, la taxe foncière ou la participation pour voirie et réseaux (PVR)… Sans oublier les coûts des travaux d’aménagement (viabilisation des lots, aménagement d’espaces verts, frais administratifs…).
Aspects juridiques
En cas de malfaçons ou de non-conformité, le lotisseur doit les réparer durant une période spécifiée après la construction. En outre, les futurs colotis peuvent exiger des informations détaillées sur le lotissement avant de signer la promesse de vente. Ils ont donc le droit de consulter tous les documents sur le projet (règlement de lotissement, cahier des charges…). Ce site https://www.zimo.fr/blog/immobilier/article/les-regles-des-lotissements-en-france-guide-complet vous expliquera plus en détail les droits des colotis ainsi que l’essentiel sur le lotissement.
Comment bien se préparer lorsqu’on prévoit un découpage foncier ?
Le Plan Local d’Urbanisme est un document à consulter absolument avant de faire un découpage foncier. Il vous permet de connaître les règles de zonage et la viabilité de votre terrain. Pour comprendre toutes les règles énoncées dans le plan, pensez à vous rapprocher d’un géomètre-expert ou d’un professionnel du secteur.
Afin de garantir la conformité du projet :
- Vous devez obtenir les autorisations nécessaires (permis d’aménager, permis de construire…).
- Veillez à la viabilisation des lots en portant votre attention sur les réseaux d’eau/d’électricité/d’assainissement et la voirie.
- Respectez les règles d’urbanisme, notamment concernant la superficie minimale des lots et les équipements publics.
- Concernant la vente des lots, rédigez des contrats clairs et complets en incluant toutes les informations sur le lotissement (servitudes, obligations des futurs propriétaires, règles de copropriété…).
Erreurs courantes à éviter
Certains lotisseurs sous-estiment les contraintes d’urbanisme, de zonage, de l’environnement… Ils ne dressent pas non plus de budget pour prévoir les frais liés à l’achat d’un terrain, pouvant engendrer des difficultés financières. Autre erreur courante, ne pas informer les futurs colotis sur leurs droits et obligations.
Afin de mener à bien votre projet de lotissement, pensez à solliciter Nature et Résidence Habitat, un professionnel dans la prospection foncière, l’aménagement et les programmes immobiliers.
