Acheter un bien immobilier implique des frais annexes souvent sous-estimés, dont les fameux frais de notaire, représentant en moyenne 7 à 8 % du prix d’achat dans l’ancien. Pourtant, il est possible, dans certains cas, de réduire significativement ce coût. Biens neufs, ventes sur plan, conditions spécifiques : plusieurs situations permettent de bénéficier de frais de notaire réduits. Encore faut-il les connaître. Pour vous éclairer, Nature & Résidence Habitat décrypte les critères à remplir, les biens concernés et les démarches à suivre pour payer moins de frais chez le notaire.
À quoi correspondent les frais de notaire ?
Contrairement aux idées reçues, les frais de notaire ne se limitent pas à la rémunération du notaire. Ils regroupent divers frais, taxes et débours liés à la transaction immobilière. Leur montant varie selon le type de bien : 7 à 8 % dans l’ancien, contre 2 à 3,5 % dans le neuf.
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Les droits d’enregistrement
Il s’agit de taxes collectées pour le compte de l’État, des départements et des communes. Dans l’ancien, ils représentent la part la plus importante des frais (jusqu’à 5,81 % du prix de vente). Dans le neuf, ils sont fortement réduits.
Les émoluments du notaire
C’est la rémunération officielle du notaire. Elle est réglementée par décret et calculée selon des tranches progressives. Depuis 2021, les notaires peuvent appliquer une remise jusqu’à 20 % sur la part des émoluments concernant les transactions supérieures à 100 000 €.
Les débours
Ce sont les frais avancés par le notaire pour la constitution du dossier (extraits cadastraux, copies d’actes, frais d’intervention de tiers…). Ils sont remboursés à l’euro près.
La contribution de sécurité immobilière
Fixée à 0,10 % du montant de la vente, cette taxe permet de rémunérer le service de publicité foncière chargé d’enregistrer officiellement la transaction.
Frais de notaire réduits : en quoi consistent-ils ?
La réduction des frais de notaire dont vous pouvez éventuellement bénéficier peut varier considérablement selon la nature du bien immobilier acheté. Dans certains cas, ils peuvent être réduits de moitié, voire davantage. Ces réductions ne sont pas le fruit d’une simple négociation, mais sont encadrées par des dispositions fiscales précises. Les voici.
La baisse des droits d’enregistrement dans le neuf
Dans l’immobilier ancien, les droits d’enregistrement peuvent représenter jusqu’à 5,81 % du prix d’achat1. En revanche, pour un bien neuf ou acquis en VEFA2, ce taux chute à 0,715 %3. Cette baisse est possible car le bien est soumis à la TVA immobilière, qui remplace en grande partie ces droits. Cette seule différence permet de bénéficier de frais de notaires réduits à hauteur de 2 à 3 %, contre 7 à 8 % dans l’ancien.
L’impact de la TVA immobilière
Lorsque vous achetez un logement neuf, la vente est soumise à la TVA (20 %), déjà incluse dans le prix affiché. Cette TVA remplace en grande partie les droits d’enregistrement, qui sont normalement élevés dans l’ancien. Résultat : vous ne payez que 0,715 % de droits d’enregistrement, contre jusqu’à 5,81 % dans l’ancien. Ce mécanisme fiscal explique que vous puissiez bénéficier de frais de notaire réduits de manière automatique dans le cadre de l’achat d’un logement neuf.
Les remises sur les émoluments du notaire
Depuis 2021, les notaires peuvent accorder une remise commerciale de 20 %4 sur leurs honoraires pour la tranche du prix de vente excédant 100 000 €. Cette réduction reste facultative, mais si elle est pratiquée, elle doit être proposée à tous les clients de l’étude. Cette possibilité peut constituer une économie supplémentaire, notamment dans le cas d’un bien neuf de valeur élevée.
Frais de notaire réduits : quels cas donnent droit à une réduction ?
Tous les achats immobiliers ne sont pas éligibles aux frais de notaire réduits. Pour profiter de ce régime avantageux, le logement acquis doit répondre à des critères précis définis par la loi. Voici les principales situations concernées.
L’achat d’un logement neuf
Un logement est considéré comme neuf lorsqu’il n’a jamais été habité ni revendu depuis son achèvement. Ce statut s’applique aux constructions neuves livrées par un promoteur. Dans ce cas, la vente est soumise à la TVA, ce qui déclenche l’application du taux réduit de droits d’enregistrement, et donc de frais de notaire abaissés à 2 à 3 % du prix du bien.
L’achat en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement)
Lorsque vous achetez un logement sur plan, avant ou pendant sa construction, vous réalisez une VEFA. À la livraison, le bien est considéré comme neuf et soumis à la TVA. Ce type d’achat donne automatiquement droit au régime des frais de notaire réduits, à condition que ce soit la première vente du bien.
La première vente dans les 5 ans suivant l’achèvement
Un bien achevé depuis moins de 5 ans peut également bénéficier de frais de notaire réduits, à condition qu’il n’ait jamais été revendu ni habité auparavant. C’est souvent le cas de logements restés invendus ou livrés récemment, encore entre les mains du promoteur. Si cette première vente respecte les critères du neuf, le régime réduit s’applique.
Les logements anciens rénovés à l’état neuf
Dans certains cas, une réhabilitation lourde d’un bien ancien permet de le classer fiscalement parmi les logements neufs. Ces rénovations doivent répondre à des critères stricts pour que le bien soit considéré comme remis à l’état neuf au sens fiscal, et ainsi bénéficier de la TVA et des frais réduits.
Comment obtenir une réduction des frais de notaire ?
Bénéficier de frais de notaire réduits ne se fait pas automatiquement. Même si certaines transactions y ouvrent droit, il est important de réunir les bonnes conditions et de suivre quelques démarches simples pour que la réduction soit effectivement appliquée au moment de la signature chez le notaire.
Voici les étapes à suivre :
- Contrôlez que le bien entre bien dans la catégorie “neuf”
Le logement doit être soit neuf, soit vendu en VEFA, soit rénové à l’état neuf selon les critères fiscaux. Un bien achevé depuis moins de 5 ans n’est pas forcément éligible s’il a déjà été occupé ou revendu. - Vérifiez que la transaction immobilière est bien soumise à la TVA
La présence de la TVA (20 %) sur le prix de vente est indispensable pour déclencher la réduction des droits d’enregistrement. Elle doit apparaître clairement sur le contrat ou le compromis. - Demandez une attestation ou une mention claire du statut fiscal du bien
Le vendeur ou le promoteur peut fournir un justificatif précisant que le logement est considéré comme neuf au regard de la fiscalité. Cela permet au notaire d’appliquer automatiquement le taux réduit. - Sollicitez un devis notarié détaillé dès la phase de réservation
Pour anticiper le montant réel des frais, demandez au notaire une simulation complète intégrant les éventuelles réductions. - Négociez, si possible, une remise sur les émoluments du notaire
Pour les transactions supérieures à 100 000 €, le notaire peut accorder une remise de 20 % sur la part excédentaire de ses honoraires. Ce geste reste facultatif mais légal.
Obtenir des frais de notaire réduits est donc possible sous certaines conditions. Pour sécuriser votre achat immobilier et maximiser vos avantages, Nature & Résidence Habitat vous accompagne à chaque étape de votre projet immobilier !
L’essentiel à retenir pour bénéficier de frais de notaire réduits
| À vérifier ou à faire | Pourquoi c’est important ? | Ce que vous obtenez |
| Le bien est neuf ou en VEFA | C’est la condition principale pour appliquer la TVA immobilière | Droits d’enregistrement à 0,715 % |
| Le bien n’a jamais été habité ni revendu | Sinon il est considéré comme “ancien” | Éligibilité confirmée aux frais réduits |
| La TVA (20 %) est incluse dans le prix | Sans TVA, pas de réduction des droits | Application automatique du régime fiscal réduit |
| Le vendeur fournit une attestation de statut fiscal “neuf” | Document justificatif indispensable pour le notaire | Justifie l’application des frais réduits |
| Vous demandez un devis notarié détaillé | Anticiper le coût global réel de l’opération | Transparence sur les économies possibles |
| Vous négociez les émoluments si le bien vaut > 100 000 € | Une remise de 20 % est autorisée depuis 2021 | Économie supplémentaire sur les honoraires |
Notes
- https://www.impots.gouv.fr/particulier/achat-dans-lancien
- Vente en l’État Futur d’Achèvement
- https://www.l-expert-comptable.com/a/529533-les-frais-de-notaire-reduits.html#:~:text=S’il%20s’agit%20de,’achats%20ordinaires%20%C3%A0%200%2C715%25
- https://www.economie.gouv.fr/particuliers/frais-notaire-achat-immobilier#:~:text=Le%20notaire%20peut%20d%C3%A9cider%20d,%C3%A9gales%20%C3%A0%20100%20000%20euros
